04.03.10: Загородная недвижимость – каковы же они, последствия кризиса?

Трудно себе представить, что такой мегаполис как наш долгое время, даже в кризис, сможет оставаться в своих границах. Оживает пригород, множатся пригородные  коттеджные поселки. Многие рвутся из бетонных джунглей ближе к природе. Кого-то из них привлекает загородная недвижимость потому, что они могут себе это позволить. Кто-то из них, наоборот, покупает дом или квартиру в пригороде потому, что только ее позволить себе и может.

Неудивительно, что до недавнего времени коттеджные поселки или загородная недвижимость была уделом, преимущественно, людей достаточно состоятельных. Как кризис сказался на сложившихся трендах рынка загородной недвижимости? 

Сейчас загородная недвижимость и загородное строительство постепенно оживают. Объем спроса, безусловно, еще не достиг докризисного уровня. Однако, тот уровень цен, до которого опустилась загородная недвижимость, и общая стабилизация экономических показателей серьезно подстегивают стабильный интерес покупателей к загородке.  

Какие же изменения произошли в рыночной категории "загородная недвижимость", по сравнению с докризисными временами? В докризисные времена на рынке, в основном, предлагались загородные коттеджи или дома приблизительно одной ценовой категории, не считая так называемых «VIP предложений», цену на которые обуславливало чаще всего местоположение, в котором можно было гордиться только расстоянием до центра города или наличие водоема, что само по себе, конечно, здорово, и метраж, а не те безусловные  атрибуты VIP класса, которые подразумевает такой статус. По прошествии года очень сильно изменились требования потребителя, который может сейчас, безусловно, «диктовать условия», и это привело к появлению новых продуктов в категории "загородная недвижимость". Если еще год назад покупатели почти не рассматривали земельные участки меньше 10 соток, то сейчас растет число тех, кого интересуют земельные участки меньшей площади. Похожие критерии распространяются и на сам загородный дом, потребителей все чаще интересуют дома небольшие, а производители откликнулись на запросы домами в 70 – 150 метров

Одна из ярких тенденций сегодняшнего дня – земельные участки под индивидуальное строительство без подряда. Плюсы участков без подряда для покупателей очевидны. Такие земельные участки могут стать долгосрочной инвестицией – можно не выкладывать сразу кругленькую сумму за загородный дом, а решить в последствии, исходя из личных возможностей, когда и как строить. Такой продукт, как земельные участки без подряда, предполагает поэтапное внесение средств при поэтапной капитализации вложений, не считая объективного роста цены на земельные участки для индивидуального строительства. Подобный формат дает возможность многим осуществить свою мечту и построить загородный дом. Покупатель получает возможность контролировать процесс строительства. Так же можно построить загородный дом по собственному вкусу, выбрав или создав максимально удобный для себя проект.

Бытует мнение, что земельные участки без подряда могут несколько дискредитировать рынок. Мы же считаем, что само по себе существование такого продукта рынку не грозит.  Во все времена главным дискредитирующим фактором рынка была недобросовестность девелоперов или застройщиков. Кризис еще более усугубил этот фактор. И сейчас на рынок под видом участков без подряда «выбрасываются» земельные участки без инженерных сетей, имеются ввиду земельные участки, инженерное обеспечение которых попросту невозможно, по крайней мере, в обозримом будущем, по причине отсутствия технических возможностей сетевых компаний.  И поскольку в настоящее время очень важным моментом в выборе является цена – потребитель, зачастую, упускает то, что кроется за низкой ценой на земельные участки. А в результате земельный участок без подряда превращается в долгострой или обузу и «дискредитирует» рынок. Проверка наличия у застройщика или девелопера действующих технических условий или уже подведенных коммуникаций – залог того, что приобретение земельных участков станет очень выгодным посткризисным  вложением средств.

По-нашему мнению есть еще один момент, который мог бы существенно повлиять на развитие загородки. Практическое отсутствие инфраструктуры делает проживание достаточно дорогим, по сравнению с городом. Загородная недвижимость сможет стать по-настоящему доступной только в том случае, если государство будет принимать участие в создании инфраструктуры. А если взять во внимание отсутствие за городом образовательных учреждений, то инфраструктурная составляющая еще долгое время может быть сдерживающим фактором и тормозить загородное строительство.

Много вопросов вызывает картина идеального для посткризисного времени формата загородного коттеджного поселка, но идеального формата загородного поселка для России не существовало до кризиса и не существует сейчас. Возможно, как мы и утверждали раньше, успех за комплексами, которые, предлагают выбор разноформатных объектов.

2009 год стал испытанием для компаний, выстояли из которых самые динамичные и гибкие. Новых игроков почти не появилось. Снизилась доходность проектов, приблизившись к европейской практике. Рынок полностью переориентировался на потребителя и его запросы. Сейчас, на волне общего роста, вложения в загородную недвижимость и для того, кто давно мечтал приобрести загородный дом, и для того, кого заботит инвестиционная привлекательность, могут стать наиболее эффективными.  Для потребителя же цена стала доступней  в среднем на 30%, это – главный итог 2009 года.