Добрый город - 16.11.09: Чего бояться при покупке участка земли или страшный сон нового дачника.

domekb.ru " Земельные участки " 16.11.09: Чего бояться при покупке участка земли или страшный сон нового дачника.

16.11.09: Чего бояться при покупке участка земли или страшный сон нового дачника.

Источник: IRN.RU

Постоянная ссылка на статью: http://www.irn.ru/articles/21035.html

Статья приведена в полном объеме, за исключением фото.

Мы(ООО «Гросс-Инвест») – старожилы дачного рынка. Да, его стремительное развитие уже позволяет мне так говорить! Например, три года назад мы запустили бренд «Долина Имений», решив продавать земельные участки со всеми коммуникациями, не предлагая обязательного подряда на строительство домов. Тогда это было весьма ново и необычно. На рынке мы были едва ли не единственными девелоперами, кто ограничивался только лэнд-девелопмента, т.е. полной предпродажной подготовкой земли для ее использования конечным владельцем под строительство загородного дома или целой усадьбы.

Прошло время и стало ясно, что мы угадали. Публика активно интересуется нашим форматом предложения. Особенно это стало очевидным осенью-зимой 2008 года, когда все остальные продажи замедлились в разы, тогда как у нас снизились на 30-40%. Но нам также стало понятно, что уровень знаний и понимания специфики предложения на рынке у нашего клиента очень и очень слабый.

Предложение участков без подряда, расположенных как в коттеджных поселках, так и отдельно, сегодня множится с каждым днем. Такие предложения появились даже в коттеджных поселках, изначально строившихся с обязательным подрядом, со строгой архитектурной стилистикой и едиными правилами застройки. Что поделаешь, при отсутствии продаж приходится жертвовать принципами.

Рынок сегодня полон лакомой рекламой: чудесные места, удивительно низкие цены, глубокие скидки. Предложений – огромное количество, только выбирай. Но так ли благостно все на рынке? Нет, конечно! Ведь можно потратиться на абсолютно непригодный и бесперспективный земельный участок. Такой, например, где никогда нельзя будет ничего построить или подвести коммуникации, которых, как оказывается, и взять-то неоткуда, даже при наличии «газа по границе». Что же надо знать, чтобы обезопасить себя от таких сюрпризов?

Иными словами, какие риски существуют при покупке участка земли?

Сергей Ковалев, директор по маркетингу проекта «Долина Имений» ООО «Гросс-Инвест»:

Риск первый: прельститься «не той землей». По закону, участок под размещение жилого дома должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использование под дачное строительство. В иных случаях возведение капитальных строений будет незаконным, со всеми вытекающими отсюда неприятностями (административные штрафы, судебные тяжбы, снос построек за свой счет, изъятие земельного участка). Кроме того, поскольку участок должен быть юридически «чистым», необходимо проверить наличие документов на участок и убедиться, что он находится в собственности того продавца, с кем вы в итоге подписываете договор купли-продажи и не обременен правами других лиц (залог, аренда и т.п.). Однако, как поступать, если продается участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, а не дачного строительства, но продавец клятвенно обещает ее перевести в нужную категорию впоследствии? А это и есть тот самый риск, оценивать который должны вы сами и отвечать за неправильно принятое решение – тоже! Решайте, насколько убедительны аргументы, окупит ли сверхнизкая цена покупки приобретение оказавшейся непригодной земли, есть ли у вас «план Б» в случае, если ситуация зайдет в тупик…

Что касается перевода земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначение в категорию земель населенных пунктов, то согласно нормам действующего законодательства такой перевод в случае отсутствия документов территориального планирования (схемы территориального планирования, генеральные планы населенных пунктов) возможен только до 1 января 2010 года. Кроме того, предельный минимальный размер земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, не предоставленных для индивидуального строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, на территории Московской области составляет 2,0 гектара, за исключением редких случаев.

Риск второй: «купиться на картинку». Здесь я вынужден Вас огорчить: многие владельцы земельных активов сегодня занимаются строительством коттеджных поселков в первый раз в своей жизни! И также как и Вы, не обладают для этого должной подготовкой. Поэтому часто бывает так, что выбирается симпатичная поляна, предварительно исследовать которую никому даже не приходит в голову (для простоты изложения, я не буду загружать Вас словами про предварительные инженерно-геологические изыскания, изучение свойств грунтов, наличие охранных, санитарно-защитных зон и т.п.). В лучшем случае, дизайнеру дается задание нарисовать цветной эскиз генплана… Вот под эту красивую картинку и начинаются продажи! На законный вопрос, есть ли проект, выполненный проектно-архитектурной мастерской, раздается недоуменное мычание и говорятся слова об окончании «вот-вот» этого проекта, который ни на что не влияет и нужен лишь для красоты, и то, впоследствии. А вот как раз тут и кроется тот самый «второй риск». Впоследствии же выяснится, что ваш участок, выбранный Вами по картинке, изменит свою форму или съедет куда-то в сторону. Или он окажется в водоохраной зоне или вблизи нее. Или по нему идет какой-то подземный кабель или трубопровод, имеющий обременения и выяснится, что Вы не только ничего не можете строить, но Вам даже придется быть готовым к посещениям сторонних людей для обслуживания этого самого кабеля… И только наличие полноценного проекта коттеджного поселка снимает эти риски.

Риск третий: «Коммуникации требуют места». Собственно, этот риск плавно вытекает из предыдущего риска. Однако, это так важно, что достойно обсуждаться отдельно. Если Вам показывают картинку «От кутюр», то там, скорее всего, не найдется места для прокладки внутриквартальных сетей поселка. Дизайнеры обычно выше таких мелочей. А потому, вам нужно убедиться, что в проекте коттеджного поселка уже есть раздел, именуемый «сводный план сетей» и что там запроектированы именно те дороги, коммуникации и мощности, которые обещает вам застройщик. Причем, с улицами шириной метров по 18, где есть место не только поселковой дороге, но и коммуникациям и тропинке для дачников! Если же все это уже хотя бы частично существует на местности – замечательно, можно за вас только порадоваться!

Риск четвертый: «ТУ-ТУ». Значительная часть проектов продается на довольно раннем этапе, что предполагает перспективу подключения коммуникаций в течение года-двух. И очень-очень важно еще до покупки понять, а есть ли что подключать… Иными словами, получил ли застройщик ТУ (технические условия) на электричество и газ. Если продажи начались, а ТУ еще не имеется, то это сигнал, что «не все спокойно в Датском королевстве». Это означает, что даже если застройщик физически выполнил сети, вы по-прежнему имеете все шансы не воспользоваться благами, поскольку собственники мощностей почему-то не могут их вам подать. Согласитесь, это большая неприятность! И особенна она велика тогда, когда все уже готово к проживанию, а жить нельзя – нечем топить и освещаться… И потому – не стоит верить тому застройщику, кто уже начал продавать и строить, а ТУ получить еще не удосужился. Значит – не может?

Риск пятый: «А ты кто такой?». Наверное, любому новичку понятно, что риски можно минимизировать, если покупать землю напрямую у собственника. Не лишним будет проверить, не находится ли земля в залоге, взяв выписку из Единого реестра прав (ЕГРП). Но что делать, если предлагается схема покупки от агента по предварительному договору купли-продажи?
В таком случае необходимо выяснить, почему применяется схема с предварительным договором. Зачастую применение агентских и предварительных договоров происходит на начальной стадии реализации проектов, когда девелопер только начинает приступать к реализации своих планов, а земельных участков в натуре еще не существует, т.к. не завершены землеустроительные работы и действия по государственной регистрации вновь образованных участков.

Однако если имеются подтверждения надежности агента и землевладельца (что часто по сути одно и то же лицо) то особых причин для беспокойства нет. Ведь в случае пропуска продавцом земли срока на заключение основного договора купли-продажи земельного участка клиент вправе требовать возврата денег.

Риск шестой: «Жираф большой, ему видней». Надо понимать, что с приобретением земельных участков, так или иначе возникают риски. В том, что инженерные коммуникации вовремя не будут подведены или оформлена земля с ошибками, может проявиться не только халатность или недобросовестность девелопера, но и недоработки местной администрации оформляющей документацию по земле и коммуникациям. И часто процесс идет медленнее, нежели это записано в договоре. Несколько минимизировать эти риски можно. Для этого надо иметь дело с достаточно крупным застройщиком, имеющим много проектов подобного класса и работающем на этом рынке хотя бы два-три года. Таким компаниям предстоит еще большое количество продаж, поэтому им нет смысла рисковать своей репутацией и обманывать клиентов. А длительный срок работы на рынке – это лишний аргумент в пользу того, что у компании хорошо налажен контакт с местными властями, что означает стабильное прохождение процедуры всех согласований. К тому же, Вы имеете шанс самому взглянуть на то, насколько качественно компания реализует другие проекты и сделать выводы.

И в завершение, от автора: «Береженого бог бережет!». В детстве, помню, на меня большое впечатление произвела старая экранизация «Пятнадцатилетнего капитана» Жюль Верна. Там один работорговец Негоро завел корабль к берегам Африки, а его сообщник заманил героев фильма вглубь континента. Помню ужас, возникающий в сцене, когда все друзья главного героя попадают в плен, становясь рабами этого негодяя, и он открывает им страшную правду: «О нет, я не Негоро. Я - Себастьян Перейра, негоциант, торговец чёрным деревом, компаньон великого Альвица!» - говорит он медленно… И надежда на счастливый финал исчезает, чуда не случается, все пропало, выхода нет, конец сцены.

В фильме все кончается хорошо, но в жизни, однако, может случиться и по-другому. Вам предложат участок или землю, пока не сформированную в рамках коттеджного поселка, но «с коммуникациями по границе». Условия могут быть суперсладкими… Обаятельный продавец излучает уверенность: «В сделке одни только возможности и никаких рисков, скуплено уже почти все!» - говорит он… И кто знает, не он ли современный Себастьян Перейра, обманывающий доверчивых простаков, собирая их для нового рейса в дальние края?

Поэтому, мой скромный совет – думайте до покупки, думайте при покупке и думайте после покупки. Придирчиво взвешивайте все. Вдумчиво и внимательно оцените и земельный участок и самого продавца! Покупайте у крупных и известных на рынке компаний, у профессионалов, развивающих несколько поселков одновременно. А самое главное – контролируйте самого себя, чтобы не впасть в глупую экономию или неверную покупку! В мире так много неиспробованных возможностей, что не стоит покупать себе место невольника в трюме корабля работорговцев, если этого Вы не хотите сознательно!

наверх

Полезные ссылки

Проектные и строительные организации:

ОАО «УРАЛЬСКИЙ НАУЧНО ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЛЬСТВА»
НТФ ЗАО «УралТИСИЗ»
Группа компаний НДМ
ООО НПО "СтандартБетонРесурс"

УРАЛНИИПРОЕКТ РААСН

Energy Sun - экологически чистые и экономически выгодные системы отопления

и др.

Проектные и строительные организации:

ОАО «УРАЛЬСКИЙ НАУЧНО ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЛЬСТВА» НТФ ЗАО «УралТИСИЗ» Группа компаний НДМ ООО НПО "СтандартБетонРесурс"

УРАЛНИИПРОЕКТ РААСН

Energy Sun - экологически чистые и экономически выгодные системы отопления

и др.

ОАО «УРАЛЬСКИЙ НАУЧНО ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЛЬСТВА»
НТФ ЗАО «УралТИСИЗ»
Группа компаний НДМ
ООО НПО "СтандартБетонРесурс"