По данным ПОРТАЛА ОБЛАСТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ «Недвижимость по Ленинградской области»

Шаг первый: изучаем местность

Вам надо смотреть не на документы (пусть их юрист изучает), а на землю, соседей и окружение. Продавец в конечном итоге заберет свои пожитки, и вы его больше не увидите. Соседи — останутся, а вместе с ними придется решать все вопросы коммунального бытия на даче: строить дороги, чистить канавы, вкладывать средства в уличное освещение и охрану. А соседи бывают разные. И не исключено, что у ваших потенциальных компаньонов иной взгляд на обозначенный круг вопросов. Например, вы серьезно обеспокоены сохранностью дачного имущества и считаете, что поселок должен быть обеспечен электронными спецсредствами и патрулироваться нарядом автоматчиков. А другие полагают, что такие затраты неподъемны, и готовы довольствоваться сторожем-пенсионером. Или вы, в отличие от соседей, не готовы нести расходы, связанные со строительством водопровода и внутрипоселковых дорог, а они уже строят вертолетную площадку, тир, причал для яхт и спортивный городок с турецкой баней. Со своим уставом в чужой монастырь, как известно, не принимают.

Итак, агент риелторской компании уехал, продавец (если он сам показывал вам участок) скрылся во времянке или отправился к железнодорожной станции. Отпустите их с миром и отправляйтесь исследовать местность. Вам предстоит ответить на целый ряд вопросов.

1. Нет ли у вашего предшественника неразрешимых конфликтов с соседями, которые могут по наследству перейти вам? Если у участка есть кадастровый номер и проводилось межевание территории, то, очевидно, всем известны и реальные границы участка (подробности ниже). Соответствуют ли они тем, что заявлены в документах? Если нет или свидетельство о собственности получено без межевания (такое иногда встречается в садоводствах), а участок и соседи нравятся, есть повод поговорить с продавцом о снижении цены.

2. Нет ли у продавца задолженности перед СНТ или ДНП, которая опять-таки перейдет вам? Об этом лучше всего узнавать непосредственно из первоисточника, то есть потребовать соответствующую справку в правлении оных. Знакомство с председателем правления также весьма полезно: узнаете много нового.

3. Есть ли электричество и нет ли с ним перебоев и дефицита энергомощностей? В договоре энергосбытовой компании с потребителем (об этом тоже можно узнать в правлении) должны быть указаны и выделяемые мощности, и возможности их увеличения.

4. Как решаются вопросы жизнеобеспечения коттеджного (дачного) поселка, садоводства (ремонт и строительство дорог, дренажные работы, охраны) и в какие суммы это выливается?

5. Обитаем ли поселок зимой, как он охраняется в зимнее время? Можно ли к нему подъехать в весеннюю распутицу?

6. Что расположено по соседству и что планируют строить? Хорошо, если рядом растет новый и вполне приличный с виду дачный массив — это значит, что окрестная инфраструктура также будет развиваться. А вдруг по соседству строят химзавод?..

7. Где в поселке берут питьевую воду? Каково ее качество? Есть ли в окрестностях хорошие колодцы и скважины? Проводился ли анализ воды (более подробно об этом — в следующих выпусках рубрики «Мастер-класс»)?

8. Каков характер почвы на вашем участке? Может оказаться, что затраты на ландшафтные и дренажные работы, вовремя не принятые во внимание, заставят серьезно корректировать смету строительства и благоустройства.

Что касается последнего пункта, то можно отметить следующее: к сожалению, если речь идет о «нулевом» участке, на котором еще не проводились геологоразведочные работы, оценить характер почвы непросто. Однако уменьшить шанс грубой ошибки все-таки можно, если на предлагаемом к продаже участке сделать несколько скважин глубиной 1,5–2 м садовым буром. При помощи такого инструмента вы сможете оценить и характер почвы (торф, песок, глина), и уровень грунтовых вод. Плохо, если вода стоит почти у поверхности, а под ногами торфяник или тяжелая глина. Впрочем, такое дилетантское исследование — не панацея, а лишь страховка от очевидных просчетов: если у вас есть твердое намерение строить капитальный дом, без профессиональной геологоразведки не обойтись.

Итак, если ответы на все обозначенные выше вопросы ваших намерений не изменили, приступаем к следующему шагу — юридическому оформлению сделки.

Шаг второй: сделка

Если вы решили приобрести объект недвижимости (в нашем случае землю), то знайте, сделка займет не один месяц. Даже если у продавца на руках полный комплект документов. С момента, когда вы присмотрели участок и договорились с продавцом о цене, до акта государственной регистрации права собственности многое может измениться: например, продавец вдруг решит, что продешевил, и попытается дать делу задний ход либо пересмотреть условия (в сторону повышения цены).

Мы уверены, что лучше всего учиться на чужом опыте, поэтому предложили прокомментировать основные слабые звенья сделки с земельными участками на вторичном рынке опытного практика — руководителя юридического отдела компании «Русский фонд недвижимости» Максима Финионова.

Прежде чем шаг за шагом пройти все нюансы оформления права собственности, дадим совет не покупателю, а потенциальному продавцу (хотя и покупателю он пригодится). Итак, для того чтобы существенно повысить шанс выгодной продажи объекта загородной недвижимости, не откладывая займитесь подготовкой документов,

позволяющих быстро произвести отчуждение. Потому что покупатели сегодня приходят и уходят. Пока вы собираете справки или делаете кадастровый план, интересант может найти более выгодное предложение. Итак, если вы хотите без хлопот продать участок или дом, документы для продажи должны быть готовы, что называется, «под ключ», чтобы хоть завтра к нотариусу.

После того как участники сделки нашли друг друга, договорились о цене, собрали документы, необходимые для отчуждения (продавец), и деньги (покупатель), они обычно отправляются к нотариусу для заключения договора купли-продажи участка. У нотариуса должны присутствовать сам продавец, а также его супруг (это если участок приобретался в браке по возмездной сделке), без согласия которого отчуждение невозможно (кроме случаев, когда такое согласие получено заранее и оформлено нотариально). Вместо продавца к нотариусу может явиться и его доверенное лицо (разумеется, при наличии нотариально оформленной доверенности).

При оформлении сделки купли-продажи покупателю придется заплатить пошлину в размере 1% цены, которая будет указана в договоре купли-продажи. Можно сэкономить, указав заниженную цену, однако если она будет меньше оценочной (указанной в документе о кадастровом учете), то пошлина будет исчисляться с последней. К нотариусу можно и не ходить — законодательство предусматривает возможность заключения договора купли-продажи в простой письменной форме. Но даже если вы нашли справочник типовых договоров и его проштудировали, заниматься «самодеятельностью» профессионалы не рекомендуют. Для того чтобы иметь гарантию, что органы Росрегистрации «не завернут» такой договор из-за технических или юридических несоответствий, над ним должен поработать юрист.

Несмотря на то что визит к нотариусу связан с определенными хлопотами (в условленное время должны прийти все участники сделки; к тому же нотариус может потребовать дополнительные документы, подтверждающие права продавца), Максим Финионов не рекомендует пренебрегать нотариатом в пользу простого письменного оформления договора. Нотариусы гораздо реже совершают ошибки, нежели «вольные» юристы. А вам, господа покупатели, они ни к чему: в органах Росрегистрации могут легко отказать или принять решение о приостановке сделки, если документы оформлены с отступлением от правил. В лучшем случае это упущенные недели и месяцы, в худшем — потерянные деньги. Если дееспособность продавца вызывает хоть малейшие сомнения — никаких договоров в простой письменной форме: только к нотариусу! Оспорить нотариальный договор значительно труднее, нежели простой письменный.

Поход к нотариусу — это не конец, а только начало. Право собственности нового владельца на участок возникает не сразу после заключения договора купли-продажи, а с момента регистрации до перехода прав собственности соответствующим органом юстиции — Росрегистрацией (в нашем случае это Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Санкт-Петербургу и Ленинградской области — всю информацию о правилах подачи документов, список справок, необходимых для регистрации, а также адреса и телефоны территориальных отделений можно посмотреть на официальном сайте www.gbr.spb.ru). Органы Росрегистрации обязаны принять у вас документы, проверить их и в течение месяца произвести регистрационные действия, либо (в случае обнаружения проблем) по заявлению любого участника сделки приостановить регистрацию на три месяца для приведения документов в соответствие, либо выслать вам мотивированный отказ. «Законом предусмотрена возможность предварительной записи на подачу документов, — говорит Максим Финионов, — но, увы, в разных территориальных отделениях УФРС сроки предварительной записи и сроки регистрационных действий могут весьма существенно разниться». Чиновники вправе приостановить регистрацию, сославшись на технические ошибки, просроченные справки, необходимость дополнительной проверки кадастрового дела и т. п.

Теперь вернемся на несколько шагов назад. Если продавец приглянувшегося вам участка не горит желанием или не имеет возможности заниматься подготовкой документов самостоятельно, можно предложить ему оформить нотариальную доверенность на третье лицо, которое возьмет на себя все долгие хлопоты по сбору документов, получению кадастрового номера, нотариальному оформлению сделки. «Пропуском» к нотариусу является кадастровый план участка, и если здесь, что называется, еще конь не валялся, знайте: это не на один месяц. В сегодняшней практике, когда объекты загородной недвижимости продают либо пенсионеры, либо весьма занятые люди, а сбор и подготовка документов для отчуждения занимают не один месяц, участие доверенного лица — явление весьма и весьма распространенное.

«Однако это тот случай, когда и со стороны покупателя, и со стороны продавца необходим дополнительный контроль», — комментирует Максим Финионов. Во-первых, у любой доверенности есть срок действия: полгода, год, максимум три года. Во-вторых, продавец может отозвать доверенность. Третий минус заключается в том, что в сделке появляется еще одно лицо, которое может поставить и покупателя, и продавца в зависимость: заболеть, уехать или просто-напросто продать «ваш» участок кому-то другому. Таким образом, если продавец и покупатель торопятся произвести расчеты как можно скорее, доверенность нужно оформлять на максимальный срок (три года), на надежного человека и обязательно с правом передоверия. Кроме того, вместе с оформлением доверенности следует заключить предварительный договор купли-продажи, обязывающий стороны через определенный срок подписать основной договор либо так называемый договор купли-продажи с отлагательными условиями, в котором прописаны обязанности по сбору и оформлению всех необходимых для регистрации документов. Естественно, нет таких договоров, которые нельзя оспорить, однако так можно снять стресс покупателю хотя бы тем, что в договоре будет зафиксирована цена сделки, а также обозначены ее участники. Оптимальный вариант, если такой договор вам подготовит юрист либо опытный риелтор-практик. К тому же, если участок продает человек преклонного возраста либо состояние здоровья продавца оставляет желать лучшего, наряду с доверенностью неплохо оформить (если это допустимо с этической стороны и, разумеется, с согласия продавца) еще и завещание на ваше имя. Хотя, конечно, не каждый покупатель способен настоять на этом. К тому же само завещание могут оспорить родственники, имеющие обязательную долю в наследстве. Кроме того, завещание, как и доверенность, может быть отозвано.

«В конечном итоге сделка, растянутая по времени из-за необходимости подготовки документов, при которой какие-либо действия совершаются по доверенности, имеет немало слабых мест, — говорит Максим Финионов, — поэтому контролировать такие цепочки должны опытные риелторы-практики либо профессиональные юристы». Без них — ни шагу!

Шаг третий: начинаем освоение территории

Итак, свершилось. Вы стоите на своем участке, на маленьком расчищенном от бурьяна фрагменте, границы которого теряются где-то в зарослях кустарника. Кроме бурьяна, на территории могут встретиться валуны и огромные пни, непроходимая трясина, следы неудачных строительных экспериментов предшественников — и это все ваше. Пора превращать бурьян в цветущий сад, строить дом — словом, приниматься за дело.

Вопросы мелиорации территорий, электрификации, а также строительство подъездных дорог находятся в компетенции правлений садоводческих товариществ и ДНП. И если их активность оставляет желать лучшего, вам придется мобилизовать соседей и заняться общественной работой. Рассмотрим проблемы, которые предстоит решать самостоятельно, причем в ближайшее после покупки земли время.

Начнем с границ. Если приобретенный вами участок много лет стоял бесхозным, тогда как соседи не покладая рук осваивали свои наделы, высока вероятность, что они не устояли перед соблазном отхватить кусочек «ничейной» землицы. Такое встречается сплошь и рядом и порой приводит к затяжным конфликтам. Но начинать «освоение целины» со ссор — не лучший вариант, тем более что многие вопросы так или иначе придется решать с соседями сообща. В большинстве случаев конфликт может легко исчерпаться цивилизованными средствами. Напомним, что для осуществления сделки купли-продажи участка ваши предшественники собирали множество документов, главный из которых — свидетельство о присвоении кадастрового номера. Кадастр — это документ, который однозначно определяет участок: его площадь, категорию, границы. И если вы смогли купить участок, значит, кадастровый номер у него уже есть. А еще это означает, что границы территории согласовывались с вашими соседями, и тому в межевом деле есть документальное подтверждение: они либо подписывали протокол согласования границ сами, либо (если всячески уклонялись от этого) уведомлялись о предстоящей процедуре телеграммой. Таким образом, для того чтобы определить реальные границы своей территории, достаточно пригласить геодезистов, которые формировали дело, чтобы они поставили межевые знаки, соответствующие ранее произведенной кадастровой съемке. Услуга эта платная, но не очень дорогая. Зато порой позволяет найти неучтенные вами при покупке сотки. Если соседский забор «залез» на метр на ваш участок, а длина границы составляет пятьдесят метров, считайте, что у вас забрали полсотки. Если же вам говорят, что геодезисты уже приезжали и ставили колышки, это не должно ввести вас в заблуждение: переставлять их, после того как специалисты покинут участок, — любимое занятие некоторых граждан. Не стоит сразу же обвинять соседей в «воровстве», лучше постараться обойтись без конфликтов. Дайте понять, что участок с неправильными границами — это источник юридических проблем в первую очередь для них.

Итак, границы вашей территории известны. О заборе пока не думаем — в разборке многолетних завалов и буреломов он будет только мешать, обозначаем границы колышками и веревками. Во многих публикациях, посвященных «освоению целины» своими руками, владельцам рекомендуют заняться планировкой участка самостоятельно или при помощи приглашенного ландшафтного архитектора. Сегодня мы не будем обсуждать нюансы разных планировочных решений, тем более что это дело творческое и ему посвящено множество пособий. Отметим некоторые подходы. Во-первых, природные «недостатки» ландшафта при правильном подходе всегда можно превратить в достоинства: красивые сильные деревья лучше по возможности сохранить (вырубить — успеете), неподъемный валун и насыпь, образовавшаяся после мелиорации (попросту прокладки канав), могут стать частью ландшафтных композиций, а заболоченный провал с едва заметным руслом ручейка после расчистки нередко превращается в проточный водоем. Во-вторых, кроме проекта ландшафта (наверняка вы начали делать наброски еще до покупки), нужно иметь и сценарий его реализации, а также подготовить твердый плацдарм — нулевой цикл.

Перед началом «генеральной уборки» следует заглянуть в собственный эскизный проект (даже если это просто набросок на тетрадном листе) с одной-единственной целью — определить место заезда на участок и площадки, на которой будет складироваться мусор для вывоза (крупные пни, камни, бытовой мусор). К площадке должен быть обеспечен удобный подъезд. Если участок отделен от дороги дренажной канавой, освоение придется начинать со строительства переправы (бетонная труба длиной не меньше четырех метров, которая засыпается песчано-гравийной смесью или боем кирпича), и расчистки площадки на участке непосредственно за въездом. Такое начало существенно облегчит ландшафтные и строительные работы, парковку, погрузку и разгрузку машин, хранение стройматериалов. Если за канавой зияет яма, ее следует засыпать. Самый лучший материал, для того чтобы ликвидировать большие провалы, воронки, а также поднять низкие участки территории, — бой кирпича и строительный мусор. Некоторые строительные организации, специализирующиеся на сносе зданий, отдают его даром — вам придется оплатить только транспортировку. Поверх вновь созданной таким способом твердой почвы формируют песчаную подушку, покрывают ее геотекстилем, плодородным почвенным слоем — и можно разбивать газон.

Полезные ссылки