19.10.09: Земля и строительство — без риска

Статья дублирована с небольшими сокращениями с сайта www.irn.ru

Сегодня на загородном рынке (как, впрочем, и везде) кризис, и эта ситуация, безусловно, дает покупателю большие возможности. Однако в огромной волне весьма привлекательных по цене предложений, хлынувших на рынок, оказалось изрядное количество таких, которые приобретать довольно рискованно. О том, как минимизировать риск при покупке земельного участка и строительстве на нем дома, рассказывали участники специализированного семинара, прошедшего в рамках недавней выставки «Недвижимость-2009» в ЦДХ в Москве.

На земельных проблемах остановился Александр Захаров, исполнительный директор компании «ADC инвест». По его словам, у многих земельных участков, выставленных сегодня на продажу, не все благополучно с юридическими документами. Не слишком углубляясь в дебри закона, напомним, что земли бывают различных категорий, которые в свою очередь отличаются по назначению. Построить домик вашей мечты можно далеко не на всех землях. Так что мораль проста: слушайте, что говорит вам продавец, но еще внимательнее смотрите на то, что записано в право­устанавливающих документах. Например, на землях одной из самых распространенных категорий — сельско­хозяйственного назначения — строить коттеджи запрещено в принципе. Более того, не так давно Президент РФ Дмитрий Медведев выступил с инициативой изымать сельхозугодья у тех, кто не обрабатывает их более трех лет. Мера эта направлена против земельных спекулянтов и, как считают эксперты, приведет к тому, что на рынке станут продавать еще больше участков в этой самой многострадальной категории «с/х».

Иногда продавец сельхозземли утверждает, что просит недорого, зато покупатель сам сможет легко и просто перевести ее в земли поселений, порой даже предлагает помощь в этом переводе после покупки. Поддаваться на такие уговоры вряд ли стоит: если юридическая процедура «легкая и простая», почему продавец не сделает это сам, причем до момента продажи?

Еще один ключевой момент — коммуникации. Здесь, отмечает А. Захаров, много предложений «100% коммуникаций», при этом на рынке нет единого стандарта, который объяснял бы, что же входит в это понятие. Именно поэтому нужно тщательно смотреть, что предлагают в вашем случае и как это реализовано. Встречаются варианты, когда централизованная канализация означает просто трубу, ведущую от поселка на пару сотен метров в лес.

Конечно, лучше, когда коммуникации существуют здесь и сейчас, а не только в виде обещаний компании-продавца. Но лучшие по цене предложения, как правило, содержат именно обещания, поэтому данную тему следует тщательно изучить. В какие сроки будут подведены коммуникации? За какие деньги? Насколько эти суммы реальны?

Анна Исаева, генеральный директор архитектурно-строительной компании «АСК», обратила внимание на собственно процесс строительства дома. По ее словам (и тут сложно не согласиться), неверная оценка будущих затрат может привести к тому, что стройка зависнет, так как у хозяина просто не останется денег на то, чтобы ее завершить. Так что лучше заранее понять, что вас ожидает.

Прежде всего проектирование. Притом что проектов существует великое множество и некоторые из них можно получить даже бесплатно (например, скачать из Интернета), стоит все же подготовиться к тратам на этом этапе, ведь качественный проект вряд ли будет общедоступным. Кроме того, заказчикам обычно требуется что-то в проекте изменить. «Я еще не видела человека, которому не нужно было хоть что-нибудь доработать», — отметила А. Исаева.

Собственно строительство — возведение коробки деревянного дома — стоит от 12 тыс. руб./кв. м, кирпичного или из ячеистого бетона — от 18 тыс. Но это цена именно «от» — она окажется тем выше, чем сложнее архитектурные формы, больше этажей, ломаных кровель и т. п. Поэтому встречаются объекты, стоимость возведения которых легко может достигать и 70 тыс. руб./кв. м. Электроснабжение — проводка и электроустановочные изделия (розетки, выключатели) — обойдется в сумму порядка 600 руб./кв. м общей площади.

Газ. Его подводку к дому выполняют районные газовые тресты — фактически монополисты. Установленные тарифы на эту работу весьма высоки, разводка газа по дому, то есть подведение его к плите и отопительному котлу, стоит порядка 20 тыс. руб. Затраты на сам АОГВ составят от 10 до 15 тыс. руб. — это прибор отечественного производства.

Водоснабжение и канализация. Это тот вопрос, который у нас можно решить индивидуально и не очень дорого. Бурение скважины обойдется приблизительно в 100 тыс. руб., а колодец вообще в 3–4 тыс. за кольцо — сколько нужно этих колец, станет понятно только на участке. Разводка воды по дому — около 280 руб./кв. м здания. Что касается канализации, то затраты на отечественный септик «Топас» вместе с монтажом составят от 125 тыс. руб.

Внутренняя отделка помещений — 3,6–4 тыс. руб. для каменного дома. В деревянном на порядок дешевле — там фактура дерева сама является элементом отделки. Завершает обустройство участка возведение забора — самый дешевый вариант из профлистов высотой 2–2,5 м — 1,8 тыс. руб./пог. м.