Считаем затраты на строительство дома "своими силами"

Статья из Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru от 11.08.09 г. Текст : Владимир Абгафоров

Считается общепринятым, что купить участок без подряда и построить на нем дом своими силами – это способ сберечь деньги. Мы решили проверить этот тезис – с цифрами на руках. В своих подсчетах мы постарались ориентироваться на не очень дорогие дома – как нам представляется, у людей, приобретающих или строящих объекты ценой в многие миллионы, несколько иные приоритеты, чем немного сэкономить.

Коммуникации - цены разные, но всегда большие

Понятно, что земельные участки могут быть разными. Иногда на них (даже при отсутствии обязательного подряда на строительство) уже подведены коммуникации. Но мы для начала рассмотрим самый «пустой» вариант – когда коммуникаций нет. Во что обойдется самостоятельное их подведение?

«На первоначальном этапе многих покупателей вполне успокаивает заявление о том, что коммуникации проходят по границе участка, особенно если видны электрические столбы, - пояснил Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru  Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая Земля». – А затем, уже после покупки, собственника ждет сюрприз – чаще всего неприятный – стоимость подключения».

Рассмотрим проблему по элементам

Электричество. Первый ключевой вопрос: сколько нужно мощности? По оценкам специалистов, для дачного домика достаточно 5 кВт, более-менее комфортабельная жизнь с определенной долей «гусарства» (скажем, небольшая сауна) потребуют 12-15 кВт. «Средняя для Московской области стоимость подключения 1кВт составляет 30-60 тыс. руб., для Калужской – 15-25 тыс.», - отмечает Артур Хахоков. При этом может оказаться и так, что подключить электричество невозможно в принципе. Если участок перекупается вторично, а предыдущий собственник по какой-то причине отказался от коммуникаций, то все выделенные мощности уже поделены. В этом случае «выкроить» вам десяток киловатт возможно только путем подведения новой линии электропередачи, строительства дополнительной подстанции… Это стоит десятки и сотни млн. руб., т.е. сумму, явно несоразмерную с ценой индивидуального участка.

Второй ключевой вопрос: как далеко нужно тянуть провода? Электрические столбы располагаются на расстоянии 50 м, и каждый стоит 80-200 тыс. руб. в зависимости от места. Здесь, правда, есть обнадеживающий момент: если вы подключаетесь совместно с соседями, то каждому из вас не нужны индивидуальные столбы, и можно распределить траты по их установке совместно. Если нет – то каждый столбик будет оплачен исключительно из вашего кармана.

Газ. Тут процедура в целом похожа на электричество – вопрос в том, есть ли рядом газопровод. Следует помнить, что магистральные газопроводы – высокого давления, нам же в быту требуется давление низкое. Первое превращается во второе в специальной газораспределительной подстанции – если ее нет, то и газа у вас на участке не будет. В целом самостоятельное подведение газа стоит, по оценке Артура Хахокова, порядка 450 тыс. руб.

Водоснабжение. Самый распространенный вариант – бурение скважины. Ее стоимость при глубине в 60 м составит порядка 270 тыс. руб. – с учетом всех работ и получения соответствующего разрешения. Возможность сэкономить – пробурить одну коллективную скважину. Она должна быть глубже и поэтому дороже, но благодаря тому, что траты распределяются между несколькими владельцами участков, стоимость может оказаться в 100-150 тыс. руб. на дом.

Канализация. С ней все более-менее благостно. Центральная магистральная канализация встречается в подмосковных коттеджных поселках достаточно редко. Владельцы участков обычно строят индивидуальные очистные сооружения, стоимость которых составляет порядка 100 тыс. руб.

Итог получается такой. Если подключением коммуникаций занимается девелопер, то стоимость может составить 100-150 тыс. руб. При индивидуальных усилиях, говорит Артур Хахоков, придется заплатить около 1,5 млн. По оценке Ильи Дискина, директора проекта «Серебряная Подкова», центральные коммуникации обойдутся в $5 тыс. – но не на участок, а в пересчете на одну сотку. Что касается самостоятельного подведения, то это, по словам эксперта, «крайне затруднительно, а в условиях несогласованности действий жителей поселка – практически невозможно».

Проект: откуда он?

Переходим к собственно строительству. Первая проблема – проект. Где и как его раздобыть? Самый «экономный» вариант – вообще бесплатно: найти в журнале или скачать из интернета. Эксперты, однако, поступать так не советуют.

«С тем, что бесплатно выложено в интернете, лучше не связываться, - считает Илья Дискин («Серебряная Подкова»). – Практика показывает, что грамотные проекты, по которым можно построить действительно удобный и комфортный дом, бесплатно получить нельзя, архитекторы ими не разбрасываются».

К тому же, добавляет эксперт, готовые проекты в любом случае пересматриваются из-за привязки к конкретной местности. Ввиду особенностей рельефа местности и геологии, это может повлечь за собой пересмотр фундамента и даже всей планировки дома. В противном случае, вы рискуете построить дом, который через год даст трещины, или будет потреблять избыточное количество энергоресурсов

Также есть риск, добавляет Юрий Сорокин, директор по развитию Группы Компаний «Партнеры Земли», что бесплатный проект не будет соответствовать ГОСТам, СНИПам и техусловиям – это означает, что зарегистрировать право собственности на построенный дом окажется невозможно.

Выход? Либо заказываем в архитектурном бюро нечто совсем новое, либо берем готовый проект (из того же интернета), но отдаем его специалистам с просьбой проверить и доработать под наши конкретные запросы. Заказать проект на дом эконом-класса будет стоить 16-24 тыс. руб., - говорит Никита Абрамов, директор по развитию компании «АИН-девелопмент». – Мудрить и экономить на этом не стоит, так как любая доработка и экономия встанет гораздо дороже при самом строительстве. Также можно приехать к любому застройщику, походить по предлагаемым им домам и купить проект понравившегося тысяч за тридцать рублей».

Материалы

Кирпич, цемент, древесина, кровельные материалы, краски… Список того, что потребуется для строительства, можно продолжать еще долго. Где и как купить все это? Как убедиться в качестве и в том, что приобретаете по разумной цене?

Выглядят вопросы очень сложно, а ответ на них окажется коротким. Неподготовленному человеку сделать это практически невозможно. Задача сравнить цены на разных рынках еще посильна, а вот как отличить, к примеру, заготовленную по всем правилам и сертифицированную древесину от некачественной? Для этого надобно стать экспертом-товароведом. Тут придется забросить основную работу и – думается – никакая экономия на стройматериалах не покроет ваших издержек.

Так что выходов всего два. Либо приобретаем готовый дом-«конструктор» у солидной фирмы, гарантирующей качество. Либо нанимаем рабочих для строительства, а бригадиру среди прочих обязанностей вменяем (за отдельную плату, естественно) закупать материалы.

Будет ли бригадир греть на этом руки? Обязательно! Но еще, как мы помним, Карамзин на просьбу описать происходящее в отечестве ответил одним словом: «Воруют…». Так что нам ли привыкать?!

Поиграем в «конструкторы»

Для тех, кто хочет строить своими руками, но при этом не обладает очень высокой квалификацией, существует прекрасное решение – готовые дома. Здесь имеется в виду не уже построенные здания, а полные наборы для строительства, состоящие из комплекта всех необходимых деталей. «Опыта тут не нужно: дом-«конструктор» собирается так же легко, как «Lego», - убежден Никита Абрамов (АИН-девелопмент). Правда, он тут же добавляет, что фундамент и крышу все же лучше доверить профессионалам.

«Вполне удобно и недорого, - отзывается о таких наборах Юрий Сидоров, начальник Управления капитального строительства компании «Велес Капитал Девелопмент». – Дом площадью в 100-150 кв. м будет стоить около 400 тыс. руб. Добавим еще отсутствие отходов, строительного мусора, утилизация которого достаточно дорогая». Эксперт отмечает, что готовые проекты хороши еще и тем, что они просчитаны и оптимизированы – следовательно, нет того риска, когда рабочие, получившие деньги на материалы, покупают что-нибудь потоньше и похуже. «Выбор таких проектов также очень широк – на любой вкус. Они вроде бы пока не успели себя дискредитировать. Единственный минус: в основном такие проекты – деревянные», - резюмирует Юрий Сидоров.

Василиса Баженова, Управляющий партнер компании «Гагаринлэнд», обращает внимание на то, что при самостоятельной сборке собственник несет дополнительные риски. Кроме того, непрофессионалу вряд ли удастся сделать все быстро. «Плюсами же будут экономия денег и удовольствие от самостоятельно проделанной работы, - отмечает Василиса Баженова. – Люди, которые любят все делать своими руками, получат колоссальное удовольствие от самого процесса».

В поисках наемного труда

Предположим, идея самостоятельно махать молотком вас не привлекает – или вы отдаете себе отчет, что проект слишком сложен для реализации вашими силами. Возникает вопрос: где и как найти строительную бригаду, как убедиться в ее профессионализме?

Ответы, полученные от профессионалов, особенно не порадовали – методов, гарантирующих стопроцентную гарантию, не существует. «Трудовые ресурсы – главный вопрос не только для частных строек, но и для больших компаний», - «обнадеживает» Никита Абрамов («АИН-девелопмент»). Так что рекомендации очевидны. Если заказываете готовый дом-«конструктор» - у продавцов наверняка есть дружественные строители. Можно поинтересоваться у знакомых, которые недавно строились – не посоветуют ли они тех же самых людей, которые работали у них?

Наконец, существует такая вещь, как авторский надзор. «Если вы делали проект в проектной организации, то следует нанять ее представителя для контроля за тем, что и с каким качеством исполняется, - говорит Юрий Сидоров («Велес Капитал Девелопмент»). - Стоит это около 20% от стоимости проекта. Еще вариант – обратиться в специальную организацию по техническому надзору. Стоимость таких услуг обычно составляет 5-7% от стоимости СМР (строительно-монтажных работ)».

А вот от чего эксперты предостерегали как от огня – это от «шабашников», заполонивших Подмосковье с предложением «любого римонта». «Понятно, что с помощью лома, кувалды, бензопилы и ящика гвоздей можно соединить несоединяемое и разделить неделимое, - выразил общее мнение Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение». – Но через год дом развалится, зато на память останутся лом, кувалда и бензопила, которые вы купили за свои деньги этим рабочим».

Есть в общении с рабочими и еще один аспект. «Петровичи», даже очень добросовестные, имеют привычку забывать о работе, получив на руки деньги. Бывает и так, что, живя на вашем участке и имитируя там бурную деятельность, они умудряются взять другой заказ и трудиться там. Автор лично знаком с человеком, у которого бригада веселых молдаван прожила так три месяца – они получили предоплату, всего-то выкопали фундамент под дом (при нормальном отношении на это ушла бы максимум неделя), зато успели сделать косметический ремонт двух квартир в соседнем городе.

Так что морали тут две. Primo – по возможности не спешить с деньгами, давая как можно меньше в начале и оставляя окончательный расчет на потом. Segundo – как можно чаще наведываться на участок с проверками хода работ. Раз в неделю – это минимум.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Так что же все-таки лучше: самостоятельно или с подрядом? Первый вариант, по мнению наших экспертов, действительно позволит сэкономить. Однако только в том случае, если собственник участка разбирается в строительных вопросах и готов тратить на работу собственные время и силы. Также личные усилия имеют смысл, если есть проблемы с деньгами: при обязательном подряде покупатель связан сроками, а при строительстве собственными силами можно купить участок сейчас, через год поставить на нем какую-нибудь бытовку, еще года через три приняться за работы на основном доме.

Что касается минусов, то они связаны, прежде всего, с рисками и собственным непрофессионализмом. Один из наших консультантов привел пример: при строительстве дома из пеноблоков были положены массивные плиты перекрытия, предназначенные для кирпичных стен. Хозяин этих деталей не знал, его гастарбайтеры – подавно. После первой же зимы несущие стены не выдержали нагрузки, и перекрытия обрушились. К счастью, никто не пострадал, но дом до сих пор стоит в таком состоянии…

А вообще, стоимость самостоятельного строительства (какой она выглядит в начале процесса) эксперты посоветовали умножать на два. В такие деньги все обычно и выливается.

Кстати, в нашем случае строительство дома вылилось в сумму от 600 тысяч. до 2 млн. рублей. Умножив на два мы получим – от 1 млн. 200 тысяч до 4 млн. рублей.

наверх