Земельные участки

16.11.09: Чего бояться при покупке участка земли или страшный сон нового дачника.

20.10.09: Покупка земли без подряда: минимум риска, максимум уверенности

19.10.09: Земля и строительство — без риска

Покупка участка: от изучения местности до освоения территории

Купили землю. Строим частный дом: как правильно собрать разрешительные документы.

На что хотят обратить внимание Екатеринбургские специалисты.

Считаем затраты на строительство дома "своими силами"

      По оценкам разных источников 70-80% горожан хотят жить за городом или иметь загородный дом для периодического выезда на отдых. Почему такой спрос на «загородку»? Безусловно, это желание жить на чистом воздухе без лишнего «городского» шума и беспокойных соседей. Возможность доезжать до дома, не боясь, что на автостоянке не хватит места или вашу машину «зацепит» какой-то ротозей. Наконец, возможность иметь совсем других соседей, да и то на некотором удобном расстоянии. Как на осуществление данной мечты повлиял кризис? Что делать, чтобы данная мечта осуществилась, не смотря ни на что?

     Решение в приобретение земельных участков!

     Рынок земли во время кризиса «замер», это выразилось в том, что рублевые цены практически не изменились, они не «просели» как цены за квадратные метры квартир, но и рост не произошел.

        Долгосрочная перспектива говорит о безусловном повышении цен земли ИЖС. Это обусловлено огромным потенциалом спроса. Вполне объяснимо, что многие люди в условиях кризиса отложили эту мечту до лучших времен, но малое предложение (по разным оценкам 5-10% от потенциального спроса), ограниченность количества земель, готовых к застройке и подходящих для этого, в пригороде Екатеринбурга,  и тому подобные факторы будут способствовать росту цен.  Готовность же к застройке характеризуется многими факторами:

• правовой статус земли (земля сельскохозяйственного назначения, промышленного использования или земли ИЖС (для индивидуального жилищного строительства);
• инженерные изыскания (геология, гидрогеология, топография и т.д.);
• проведены ли проектные работы по генеральному планированию данной территории;
• есть ли технические условия и возможность для подведения электричества, газа, воды, канализирования;
• подведены ли данные инженерные сети к земле.

         Разные земельные участки ИЖС (строительство жилья на участках других категорий земли так или иначе вызывает вопросы или вообще невозможно) находятся на разном этапе готовности к строительству и понятно, что каждый этап подготовки увеличивает стоимость земли. Когда потенциальный клиент выбирает земельный участок под индивидуальное строительство, бывает, что вышеперечисленные моменты остаются без внимания. Часто люди просто обращают внимание только на то, есть какое-то "строительство" на земле или нет, а его законность отодвигается на второй план.

Потенциальный клиент, заинтересованный в приобретение земельных участков, должен понимать, что сам загородный дом можно перестроить, достроить, а место менять гораздо сложнее. Поэтому, при выборе и преобретение земельных участков ключевым моментом является именно их месторасположение. Наличие леса, близость водоема, живописный ландшафт местности - ключевые моменты, улучшающие качество земельных участков. В условиях дефицита денежных средств преобретение земельных участков будет наиболее дальновидным вложением, т.к. при малейшем улучшении экономической обстановки земля резко пойдет вверх в цене по причинам, перечисленным выше.

Сейчас есть время выбирать и отнестись к месту расположения земельного участка необходимо ответственно!

В коттеджном поселке "Добрый город", который расположен на границе Екатеринбурга вы можете приобрести следующие земельные участки, для строительства дома, в собственность:       
  

•  Земельные участки ИЖС в зоне премиум класса на границе с лесом от 200 000 рублей за сотку площадью от 13,5 до 21,1 соток.  
•  Земельные участки ИЖС в зоне стандарт от 7 до 14 соток, цена от 150 000 рублей за сотку. 
•  Земельные участки ИЖС в коммерческой зоне от 250 000 рублей за сотку.
  
• Возможно приобретение участков для возведения некапитальных строений (бизнес-парк, баня, шиномонтаж, павильон и т.д.)

Позвоните по одному из телефонов и уточните всю интересующую вас информацию: (343) 372-39-26

  

Информация из журнала "Стань богаче" №6 2008 год

Если рассматривать разные типы вложений денежных средств, то приобретение земельных участков на сегодняшний день обеспечивает самую большую капитализацию. Банковские вклады порой лишь покрывают инфляцию. Цены на рынке недвижимости еще не скоро отыграют свое. Земля – единственный продукт, цена на который продолжает стабильно расти. Вышеприведенная таблица по доходности инвестиций наглядно иллюстрирует это. При этом, возможные риски при приобретение земельных участков в организованном поселке сведены к минимуму. Ну а уж построить загородный дом при нынешних ценах на материалы куда проще, чем квартиру в новостойке, особенно если учесть допустимость размеренного поэтапного возведения в зависимости от настроения и финансовых возможностей.

Риски при покупке земли.

В настоящее время все больше предложений о продаже земельных участков поступает на рынок. Теперь купить землю можно и без подряда, хотя еще несколько лет назад такого товара на рынке не было. Практически никто не продавал землю в Екатеринбурге и области без подряда. Сейчас ситуация такова, что девелоперам приходится заниматься полной предпродажной подготовкой земли для ее использования конечным владельцем. И такие предложения о продаже участков появились даже в поселках, которые с самого начала задумывались и строились с обязательным строительным подрядом, с соблюдением строгой архитектурной стилистики и едиными правилами застройки.

Рынок по продаже земли и загородной недвижимости наполнился рекламой, девелоперы предлагают и нереально красивые места, и низкие цены, и скидки. Предложений очень много, только выбирай, какое нравится. Но все ли обстоит так хорошо, как обещают продавцы и застройщики? Ведь можно вложить деньги и купить земельный участок, абсолютно непригодный для проживания и не имеющий никаких перспектив - ни с точки зрения экономии, ни с точки зрения технических возможностей. Такие земельные участки в Екатеринбурге есть. Там никогда нельзя будет что-то строить или подводить коммуникации, для которых или нет технических условий, или же точки подключения настолько далеки, что придется заплатить баснословные деньги за подключение. Есть реальные примеры, когда стоимость только подключений к коммуникациям достигает 2 млн. рублей.

Но не все так плохо, как может показаться на первый взгляд - нужно просто соблюдать определенные правила при покупке земли в собственность.

Какие риски существуют при покупке?

1. Купить землю не той категории. Участок под размещение жилого строения должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (земли ИЖС) или категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использование под дачное строительство. В иных случаях возведение капитальных строений будет незаконным, со всеми вытекающими отсюда последствиями (штрафы, судебные тяжбы, снос построек, изъятие участка).
Вдобавок участок должен быть юридически чистым, поэтому, прежде чем купить землю, вам необходимо проверить документы и убедиться, что земля в собственности продавца, с которым вы в итоге заключаете договор, и она не обременена правами других лиц (залог, аренда и т.п.).
Что делать, если продажа земли осуществляется как категория земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, а не дачного строительства, и девелопер или продавец говорит, что переведет эту землю в нужную категорию? Что ж, это ваш риск, который вы должны оценить, принять решение и в случае неперевода или неодобренного строительства на земельном участке в вашей собственности нести полную ответственность. Решать только вам, убедительны ли доводы продавца, адекватна ли цена купли земельного участка, существует ли у вас выход из положения, если ситуация окажется неблагоприятной.
Согласно нормам действующего законодательства, перевести участок из категории земель сельскохозяйственного назначение в категорию земель населенных пунктов собственник земли может, но законодатели значительно усложнили процедуру перевода, сделав ее практически невозможной. Кроме того, на земельные участки в Екатеринбурге Свердловская область действуют ограничения по предельным минимальным размерам переводимого участка.

2. Многие собственники земли занимаются строительством коттеджных поселков в первый раз и не всегда имеют должный опыт. Вследствии этого бывает, что выбирается симпатичный участок, о предварительном исследовании которого никто не подумал (предварительные инженерно-геологические изыскания, изучение свойств грунтов, наличие охранных, санитарно-защитных зон и т.п.). В лучшем случае, дизайнер рисует красивый эскиз генерального плана. Под такую картинку начинаются продажи! Очень важно, чтобы генеральный план поселка был выполнен проектно-архитектурной мастерской или институтом, которые имеют соответствующие допуски - это гарантия того, что купленный земельный участок впоследствии не изменит свою форму или не съедет в сторону, или по нему не будет идти какой-нибудь подземный кабель или трубопровод, делающие строительство невозможным.

3. Остаться без коммуникаций. Без коммуникаций коттеджный поселок будет всего лишь коллективными садами, в которых не очень много комфорта и возможности для постоянного проживания. Вам нужно убедиться, что в проекте коттеджного поселка есть раздел, именуемый «сводный план сетей» и что там запроектированы именно те дороги, коммуникации и мощности, которые обещает вам застройщик. Если же все эти блага уже существуют, то за вас можно порадоваться! В противном случае может случиться так, что из инженерной инфраструктуры у вас будут только тускло горящие лампочки.

4. Остаться без технических условий (ТУ). На сегодняшний день большая часть проектов коттеджных поселков, в которых предлагаются земельные участки в Свердловской области продается на раннем этапе, что предполагает подключения коммуникаций в течение нескольких лет. Очень важно до покупки понимать, а будет ли вообще этот проект подключен к магистральным коммуникациям, существует ли такая возможность. Иными словами, получил ли застройщик ТУ (технические условия) на электричество и газ. Если нет ТУ, то даже если застройщик выполнил сети внутри поселка, по-прежнему остаются шансы не воспользоваться благами, поскольку владельцы мощностей не могут или не хотят вам их предоставить. Представьте картину - земля в собственности, все готово к проживанию, а жить невозможно, так как нечем топить и освещать свой дом. И потому – обязательно проверьте ТУ у девелопера или застройщика проекта.

5. Юридический риск. Каждый понимает, что минимальный риск - это когда продажу участков осуществляет собственник по договору купли-продажи. Можно проверить, не находится ли земля в залоге, взяв выписку из Единого реестра прав (ЕГРП). Возможна схема приобретения у агента с предварительным договором купли-продажи.
В этом случае необходимо узнать, почему используется схема с предварительным договором. Обычно агентские и предварительные договора используются на начальной стадии реализации проекта, когда девелопер только начинает реализовывать свои планы, тогда земельные участки в натуре еще могут не существовать, так как не завершены землеустроительные работы и действия по государственной регистрации вновь образованных участков, или статус земли пытаются скрыть при продаже земельного участка.
Если же имеются подтверждения надежности агента и землевладельца (обычно, это одно и то же лицо), то причин беспокоиться нет, так как, в случае пропуска продавцом земли срока на заключение основного договора купли-продажи земельного участка, вы вправе требовать возврата денег.

Надо понимать, что с куплей земельных участков возникают различные риски. Могут быть не подведены инженерные коммуникации или вообще не получены технические условия; продажа участка оформлена с ошибками; земля не переведена в категорию для индивидуального жилищного строительства; проявятся недоработки администрации, которые оформляют документы по земле и коммуникациям. Все эти факты могут сильно замедлить развитие проекта. Уменьшить риски безусловно можно. Старайтесь иметь дело с крупным застройщиком, который давно на рынке и владеет землей. Проверяйте всевозможные документы. Последите за проектом, как он развивается, что там происходит. И уже потом принимайте взвешенное решение о том, купить землю или нет.

Позвоните по одному из телефонов и уточните всю интересующую вас информацию: (343) 372-39-26

наверх