Взгляд на инвестиции в современную загородную недвижимость

 

1.      Общие тенденции

 

Отдыхать нужно и отдыхать нужно хорошо. Эту необходимость диктует ритм современной жизни. С одной стороны, увеличивающееся негативное влияние среды - стрессы, информационные и психологические перегрузки, экологические проблемы. С другой - ограниченное время на восстановление душевных и телесных сил. Для эффективного отдыха необходима смена среды. Также необходима смена обычного вида деятельности. Эти проблемные обстоятельства разрешает жизнь за городом, когда каждый вечер человек находиться вне «муравейника» и дышит свежим воздухом.  Другим фактором является возможность ограничить круг общения и подобрать компанию, которая действительно нравится. Реализовать эти условия помогает загородное жилище. Так и начали поступать более или менее успешные люди в 90-х.

Но эйфория оттого, что ты живешь вдали от цивилизации, у многих быстро прошла, так как обитатели тех «коттеджных поселков» столкнулись с тем, что купить элементарный набор продуктов уже проблема, потому что до ближайшего магазина несколько километров. В выходные дни в поселке нечем заняться детям, да и родителям скучновато, поэтому приходится выбираться всей семьей «в город», чтобы посетить бассейн, спортивный комплекс, салон красоты или пообедать в ресторане. Обострился и вопрос обучения детей, так как школы, особенно престижные, и детские сады, особенно лучшие, оказались на таком расстоянии от загородного дома, что вместо отдыха – полдня «распределяешь и собираешь» по городу детей. А зимой так заметает, что…

 

2. Вложения средств - перспектива

 

Первые коттеджные поселки, по сути, представляли собой земельные наделы с подведенными коммуникациями, где каждый хозяин сам по себе «городил огород», поэтому строительство объектов инфраструктуры никого не интересовало. Жизнь диктует новые условия и, чтобы привлечь в поселки публику, привыкшую жить в комфорте, проектанты стали включать в проекты те объекты, без которых жизнь обитателей поселков вряд ли будет действительно комфортной.

Подтверждают эти выводы и окончательно сформировавшиеся тенденции развития рынка загородной недвижимости. Будущее загородного строительства – за коттеджными посёлками с развитой инфраструктурой, находящимися в пределах транспортной доступности до 35 км.

При этом развитие «малоэтажного» рынка сейчас направлено в сторону освоения больших территорий, которые позволяют осуществлять комплексную застройку, и маленькие поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом. Причиной этого является высокая и все растущая стоимость проведения коммуникаций и минимальная инфраструктура таких поселков. Ведь только стандартный набор коммуникаций для загородного поселка включает в себя электро - и газоснабжение, водоснабжение и канализацию.

Рынок загородного жилья на сегодня самый динамичный и максимально ориентированный на потребителя. Пик цен на городские квартиры, ужасная экология, пробки на дорогах, «громкие» соседи и криминогенная атмосфера «миллионников» все больше разворачивают потребителя в сторону загородного жилья. И если раньше загородное жилье было «уделом» очень богатых людей, то сейчас многие предложения доступны для «среднего класса», активных молодых бизнесменов.

На фоне растущей популярности загородного образа жизни, повышенным спросом, в перспективе, будут пользоваться удачные масштабные коттеджные поселки, так как они представляют собой практически полноценную замену городского жилья по комфорту и уровню инфраструктуры и в то же время обладают рядом преимуществ, в числе которых хорошая экология и безопасность. Это и обуславливает динамичный рост цен загородного жилья в сравнении с городским.

Со слов аналитиков загородной недвижимости Москвы, уровень цен на землю и дома в готовых больших коттеджных поселках уже находятся в верхнем ценовом диапазоне, вскоре данная динамика придет и к нам.

Стоимость домов в масштабных поселках зависит от стадии строительства. Минимальные цены можно получить на "инвестиционной" стадии реализации, когда риски максимальны. Цена является определенным регулятором спроса, т.к. потребность рынка загородной недвижимости не будет удовлетворена в Екатеринбурге в течение ближайших 5-лет. Чем ближе к завершению строительства, тем выше цена и меньше риск «инвестора». Как правило, оплата привязана к стадиям строительства и производится траншами. Хотя сегодня не редки ситуация, когда как минимум 30 - 50% стоимости нужно оплатить сразу. Это, отчасти, продиктовано тем, что спрос на такие проекты достаточно велик. Когда вы покупаете готовый объект, то вы практически не рискуете. Как показывает тенденция Московского рынка, цены загородного жилья сравнялись с ценами квартир в самой Москве. Как известно Екатеринбург с некоторым запозданием повторяет Московский сценарий. Можно прогнозировать, что стоимость квадратного метра загородного жилья в ближайшие 2-3 года вплотную приблизится к стоимости квадратного метра жилья городского и, вполне вероятно, даже превысит ее.

Если говорить о требовательности клиентов, то их можно условно разделить на три группы: одни хотят абсолютно готовый дом, другие — «под чистовую отделку», третьи — еще пустой участок, для которого они выберут один из десятка предлагаемых им вариантов, да еще и перепланируют что-то в нем, причем тенденция к увеличению последних двух групп сейчас наметилась довольно серьезная. Поэтому на рынке самые лучшие для продажи поселки — комплексные, где есть все три вида предложений. Каждый покупатель найдет здесь приемлемый для себя вариант.

На сегодняшний день немногие могут, или хотят, делать достаточно крупные единоразовые выплаты и сразу начинать жить в новом доме. С развитием ипотеки на рынке загородной недвижимости ситуация, скорее всего, изменится, и покупатель, возможно, предпочтет, заплатив деньги, въехать в готовый интерьер и не тратить время на ремонт и меблировку. Но и цены тогда будут, бесспорно, иными. С другой стороны, в большинстве случаев, покупатели хотят сделать свой загородный дом неповторимым, поэтому предпочитают оформить его по своему вкусу.

            По оценкам экспертов, годовая доходность инвестиционных вложений в коттеджный поселок эконом - класса на сегодняшний день составляет около 30 %, поселок бизнес - класса или элитное жилье может принести инвестору 40 - 60 %, а иногда доходность вложения может быть  до 150%. Здесь нужно принять во внимание, что происходит с ценами на земельные участки, рост которых за последний год в некоторых поселках превысил 300%.

 

3        Рынок

             

Рынок загородной недвижимости отличается завидной постоянностью. Стабильный интерес к новым участкам под застройку, концептуальное развитие этого направления, показывают, что предложение в этом сегменте недвижимости ещё не скоро перекроет спрос. И, при этом, как уже неоднократно прозвучало в различных СМИ - в 2007 году центр покупательского спроса смещается за город. Таким образом, пригородная недвижимость сейчас вступает в «ценовую гонку». Она становиться лакомым кусочком и для инвесторов, в том числе, частных, и именно в этом секторе рынка недвижимости в этом году произойдут наиболее значимые изменения.

По данным КБ «Ярмарка» сейчас меняются приоритеты покупателей. Загородная недвижимость все чаще рассматривается как место для постоянного проживания. Стоит отметить рост потребительского спроса на дома бизнес – класса. Иными словами, сейчас ситуацию в этом сегменте рынка недвижимости определяют уже не крупные бизнесмены, не ограниченные в средствах, а потребители среднего класса, которые хотели бы иметь комфортабельный загородный дом. Исследования спроса свидетельствуют, что времена пространственных излишеств – коробок по 800 – 1000 квадратных метров – прошли. Потребителю сейчас чаще нужен «оптимальный дом», т.е. площадью 150 – 250 метров, с рациональной эргономичной планировкой.

 

4        Секреты успеха

 

Если для города основным секретом успеха девелоперского проекта является "место, место и место", то в загородной недвижимости все обстоит несколько иначе. Местоположение объекта, разумеется, играет значительную роль, однако, планировка, архитектура и инфраструктура значительно повышают ликвидность объекта.

По имеющемуся опыту, инфраструктура входит в тройку ключевых требований покупателя, наряду с природными характеристиками местности и транспортной доступностью направления. Наличие торговых, социальных и досуговых объектов внутри поселка принципиально важно для покупателя загородного жилья. Ведь именно уровень инфраструктурного сервиса в большой степени и определяет качество загородной жизни в целом - таково практически единогласное мнение специалистов в этой области не только Москвы и Питера, но также Киева, Днепропетровска и Екатеринбурга.

В каждом посёлке высокого уровня должна присутствовать собственная инфраструктура. В первую очередь это супермаркет или, хотя бы, минимаркет и медицинский центр (чтобы не думать, сколько продуктов ещё осталось, есть ли детское питание и не случится ли непредвиденных казусов со здоровьем). Обязательны: хорошо освещённые аккуратные дорожки, газоны, ограды. Конечно, охрана. Спортивный комплекс - вот ещё одна важная часть инфраструктуры посёлка высокого уровня, также как и культурно - развлекательный комплекс. В ряду обязательных составляющих - гостевая автостоянка на территории посёлка любого уровня и детские площадки. Здание администрации, как правило, находится в посёлке, для того чтобы считаться самостоятельным и престижным. Сейчас более 90% покупателей загородного жилья предпочитают именно организованные коттеджные посёлки, в то время как ещё несколько лет назад этот процент составлял только 10%.

По мере развития рынка обозначилась новая тенденция — создание мега-поселков, которые сегодня влияют на ситуацию на рынке и формируют спрос.

Понятие "мега-посёлки" уже уверенно вошло в обиход наших столиц - большие коттеджные посёлки, объединяющие иногда не одну сотню загородных домов. Причины появления таких объединений – в российских реалиях. Вот эти причины:

1) "Наш" застройщик всегда помнит о стоимости проектного плана и различных согласований. Как правило, планирование больших участков под застройку в результате сказывается на понижении себестоимости конечных объектов.

2)  Невозможно создать полноценную инфраструктуру для каждого загородного дома в отдельности. Понадобятся и охрана, и торговые центры, и предприятия бытовых услуг. К примеру, в одном из самых успешных проектов загородной застройки – столичном "Резиденции Бенилюкс", - успешно работают магазины, рестораны, бизнес-центр, дансинг, кинозал и ещё ряд объектов с очень высоким уровнем сервиса.

 3) Трудно обеспечить охрану и безопасность отдельно стоящего объекта. Даже десятку состоятельных владельцев – соседей трудно финансировать все услуги, необходимые для спокойной жизни с хорошим сервисом. Себестоимость содержания такого жилья будет непомерно высокой.

4)  В больших загородных жилищных массивах легче оборудовать и применять интеллектуальные системы управления инженерными сетями. В современных загородных посёлках успешно апробированы и работают сложные электронные системы контроля различными коммуникациями, во время действия которой любые неполадки предаются не только в диспетчерскую службу, но и лично владельцу дома.

Да, главное преимущество масштабных поселков очевидно — экономия во всем. Крупный проект позволяет снизить не только общие эксплуатационные расходы, но и затраты на содержание объектов социального назначения. «Рентабельной и окупаемой инфраструктура в загородном коттеджном поселке становится, если его площадь составляет более 50—60 га и, соответственно, количество участков не менее 200, — убеждена Полина Иванова, ведущий аналитик одной из московских компаний. — Иначе оплата за опции инфраструктуры ложится тяжелым бременем на жителей поселка, что негативно сказывается на имидже поселка и способно отпугнуть часть потенциальных клиентов». Экономическая выгода масштабных проектов заключается также в удешевлении строительства в целом — за счет его размаха и централизации (транспортировка и доставка, заказ и производство материалов и пр.). Причем и все отделочные работы в поселках крупных застройщиков проводят только компании, имеющие соответствующие лицензии. Таким образом, обеспечивается безопасность жителей от нестандартных случаев, связанных с ремонтом.

 «Жить в мега-поселках не только выгодно, но и комфортно, - считает руководитель направления загородной недвижимости одной из компаний недвижимости Москвы. - При планировании таких объектов особое внимание уделяется созданию управляющей и эксплуатационной компаний, проектированию всех необходимых для нормального функционирования инженерно-коммуникационных сетей, благоустройству территории, организации удобного транспортного сообщения и, особенно, развитой инфраструктуры»

Указанные управляющие компании есть под Москвой в Княжьем Озере, в Резиденциях Бенилюкс и многих других проектах. Некоторые сегодняшние застройщики пригородов Екатеринбурга, кстати, идут тем же путем создания таких структур у себя. Основные функции службы управления поселком включают в себя не только эксплуатацию сложных инженерных сооружений и уборку общественной территории, но и взаимодействие с государственными и административными органами, жителями поселка, управление объектами социальной инфраструктуры. В ее штат обычно входят инженеры, газовщики, электрики, большая диспетчерская служба, отдел по работе с жителями, отдел по благоустройству и т.д. К тому же Управляющие компании должны разрабатывать многоуровневые концепции безопасности, учитывающей географические и статусные особенности поселка. Основные направления этой концепции: общественная, техническая, энергетическая, медицинская, пожарная и информационная безопасность. Собственное охранное предприятие осуществляет контрольно-пропускной режим, патрулирование общественной территории и периметра поселка, охрану инженерных сооружений и объектов инфраструктуры.

Появление масштабных проектов на рынке предопределит формирование не только полноценного пригорода, характерного для нормального развития любого европейского мегаполиса. Помимо комфортного проживания, не уступающего городскому, такие загородные комплексы предоставляют возможность все же жить на природе в собственном доме.

Сегодня девелоперы создают вблизи крупнейших мегаполисов универсальные поселки, сочетающие в себе недвижимость различных типов - коттеджи, таунхаусы и малоэтажные дома. По прогнозу Ирины Мошевой, директора по маркетингу подмосковного коттеджного поселка "Княжье озеро", в ближайшее время мультиконцептуальные застройки, имеющие форматы различного жилья в одном генплане, станут более популярными, причем соотношение жилья различных форматов будет отличительным и конкурентным преимуществом конкретного загородного объекта. Правда, по мнению еще одного московского специалиста, в таких поселках невозможно достигнуть социальной однородности. Однако, как считают аналитики, эту проблему можно решить, разнеся разные по концепции объекты по зонам. Это удобно во многих отношениях. Например, для больших семей, в которых есть дети, имеющие собственные семьи: ведь, с одной стороны, они живут в разных квартирах или домах с родителями, с другой - близко друг от друга, в одном комплексе. Важно отметить, что такой смешанный тип проживания осуществим только в масштабных проектах, когда размер территории 50 га и более.

Залог успеха масштабного проекта — собственный стиль, наличие особой жизненной философии и атмосферы, превращающих поселок из совокупности рядом стоящих домов в некий мир, сообщество людей, объединенных общими интересами, поселковыми праздниками и увлечениями.

По свидетельству экспертов и нашим исследованиям, в крупном поселке предпочитают жить преимущественно молодые активные люди (до 45 лет), а также семьи с маленькими детьми. Просторные прогулочные зоны, развитая инфраструктура, как правило, достаточно привлекательны для данной аудитории. Люди старшего возраста больше ценят уединенность, а потому, зачастую, делают выбор в пользу сравнительно небольших коттеджных комплексов, хотя, часть из них, довольно серьезно, рассматривают жилье в большом поселке как вариант мирного сосуществования поколений и как возможное наследство для подросших детей.

наверх